Van megoldás devizahiteleseknek?

0 hozzászólás Írta Laknikell.hu több éve

 

A devizaalapú jelzálog bejegyzésének korlátozása helyett helyesebbnek tartanám, ha a bankok egyoldalú szerződésmódosításait korlátoznák.
Javaslatok, amik könnyítenének a devizahitelesek terhein:
1.       A hitelkamatok bankközi kamatrátákhoz való kötése. A pénzügyi válság kezdetekor a magyar bankok abban látták a megoldást, hogy megemelték a hitelkamatokat. A változó kamatozású hitelek felvevői ez ellen nem igazán tudnak védekezni, hiszen a hitelszerződésben benne van, hogy a bank a kamatperióduson túl (általában félévente, évente) lényegében tetszőlegesen változtathatja a kamat mértékét. Ennek következtében az utóbbi időszakban a kamattörlesztés összege a havi törlesztőrészletben legalább 20-25%-kal emelkedett, de ennél nagyobb mértékű növekedésről is hallottam. (Annak ellenére, hogy a svájci jegybank ezen időszak alatt kamatot csökkentett.) A megoldás: Léteznek bankközi kamatláb mutatók, amik percnyi pontossággal mutatják az éppen aktuális bankközi kamatláb mértékét. A legismertebb ezek közül a LIBOR. Jó lenne egy olyan szabályozás, ami előírná, hogy a hitelszerződés megkötésekor a hitelkamatot a LIBOR-hoz kell kötni. Pl.: A hitel mindenkori kamata a LIBOR+4%. Ez a kamatfelár biztosítaná azt, hogy a bankoknak mindig meglegyen a tisztességes nyeresége a kihelyezett hiteleken. Egy ilyen szabály gátat vetne annak a gyakorlatnak, hogy amikor egyébként nehéz új hiteleket kihelyezni, akkor a meglévő adósok kamatterheit növelik korlátlanul, indoklás nélkül. Különösen aktuális ez most a tervezett bankadó bevezetése előtt, mivel a bankok már most azzal fenyegetőznek, hogy a bankadó terheit áthárítják az ügyfelekre. Ennek az áthárításnak kitűnő eszköze a meglévő hitelek esetében történő kamatemelés, hiszen a kiszolgáltatott adós tehetetlen.
2.       A pénzváltási nyereség különválasztása a hitelezéstől. Az adósnakmind a hitelek kifizetésekor, mind a hitel törlesztésekor az MNB közép árfolyamon kelljen elszámolnia a bankkal. Erre már indult kezdeményezés a kormány részéről is. Vagy ha ez nem elfogadható, akkor az adósnak legyen lehetősége a devizahitelt devizában felvenni és devizában törleszteni. Az adós ott válthasson pénzt, ahol neki ez kedvezőbb. Ne legyen rákényszerítve a hitelt adó bank kedvezőtlen árfolyama. Működjön a szabad verseny!
3.       A kezelési költséget forintban kelljen meghatározni és fizetni. A kezelési költségről az ügyfelek gyakran hajlamosak megfeledkezni. A nevéből adódóan gondolhatjuk, hogy ez a tétel hivatott fedezni a bank költségeit, míg a hitelkamat és a bankközi kamat közötti különbség biztosítja a bank nyereségét.  Ha egy bank a magyarországi fiókjában egy magyar ügyfélnek hitelt nyújt, akkor az ezzel kapcsolatos költségei forintban keletkeznek. Ezért teljesen indokolatlan, hogy a kezelési költség devizában kerüljön megfizetésre. Ezt a bankok nyilvánvalóan az átváltási nyereség realizálása miatt találták ki. Hiszen az adós a legtöbb esetben forintban törleszt, amiből a bank csak a tőketörlesztéshez és a bankközi kamat megfizetéshez szükséges részt váltja át devizára (a középárfolyamhoz közel), viszont a teljes törlesztőrészletet átszámolja a saját valutaeladási árfolyamán. Természetesen a kezelési költség forintosítása egy magas árfolyam mellett nem jó üzlet az adósnak, de a jövőben ezt a kockázatot ki lehetne venni a devizahitelezésből. Esetleg meg kellene adni a lehetőséget az adósnak arra, hogy a hitelfelvétel napján érvényes árfolyamon forintosítsa a kezelési költséget. Azt sem tartanám ördögtől valónak, hogy egy kezelési költség plafon legyen meghatározva. 
Szeretném a fentieket egy CHF alapú hitelen bemutatni!
A számok egy létező hitelszerződés törlesztőrészletét mutatják be. A tőketörlesztés összegét az átláthatóság miatt állandónak vettem. (Normális esetben a tőketörlesztés kamatperiódusonként kismértékben emelkedik, ezzel párhuzamosan a kamat kissé csökken.)
                                           2008      1CHF=158Ft         2010      1CHF=220Ft
tőketörlesztés                      110         17 380 Ft             110          24 200 Ft
kamat                                  160         25 280 Ft             209          45 980 Ft
kezelési ktg                          65           10 270 Ft             65           14 300 Ft
Összesen                            335         52 930 Ft             384          84 480 Ft
 
Nézzük meg, hogyan változna a törlesztőrészlet a fenti javaslatok figyelembevételével!
A töketörlesztés változatlan marad. A CHF bankközi kamat csökkent, de legyünk nagyvonalúak és a kamatot hagyjuk változatlanul. A kezelési költség forintban számolva szintén nem emelkedik. Az elszámolás nem a bankok valutaeladási árfolyamán, hanem egy pénzváltó valutaeladási árfolyamán történik.
                                           2010      1CHF=210Ft
tőketörlesztés                      110         23 100 Ft
kamat                                  160         33 600 Ft
kezelési ktg                            0          10 400 Ft
Összesen                                           67 100 Ft
 
A forintban mért törlesztőrészlet - emelkedés még így is 25%-os, de azt hiszem ez a kockázat vállalható.
Ha önnek tetszik ez az ötlet, kérem szavazzon igennel!
Különösen örülnék, ha bankárok is elmondanák véleményüket!
A támadásokat megelőzve szeretném leszögezni, hogy nem vagyok a hitelezés ellensége, és a bankokkal sincs semmi bajom, de mégis igazságtalannak érzem, hogy a pénzügyi válság kialakulásáért felelős bankok a saját maguk kirobbantotta válságból abszolút nyertesként szálljanak ki. Álságosnak érzem a devizahitelek forintra váltásáról és a futamidő meghosszabbításáról szóló javaslatokat, melyek valójában nem oldják meg az adósok problémáját, viszont a bankoknak további extra profitot jelentenek.  

További ide kapcsolódó írások:

Futamidő hosszabbítás. Kinek jó az?

Mit tegyen a devizahiteles?

Van megoldás devizahiteleseknek? bejegyzés elolvasása

Lakásvásárlási illeték csökkenése 2010-től

0 hozzászólás Írta Laknikell.hu több éve

A vagyonszerzési illeték általános mértéke 2010. január 1-től 10%-ról 4%-ra csökken.

 
2009. december 31-ig lakóingatlan vásárlása után 4 millió forint értékhatárig 2%, a 4 millió forint feletti rész után 6% illetéket kellett megfizetni.
2010. január 1. után 4 millió forintig marad a 2%, és a négymillió forint feletti rész után már csak 4% illeték megfizetésére kötelezik a lakóingatlan vásárlóját.
 
Mivel a vagyonszerzési illeték általános mértéke csökkent, értelemszerűen a nem lakás céljára szolgáló ingatlanok után is kevesebbet kell fizetnünk.
 
Így a garázsok, nyaralók után az illeték az eddigi 10% ról 4%-ra csökken.
 
Példa:
 
Egy 15M Ft-os lakóingatlan, és a hozzá tartozó 3MFt-os garázs után az illeték…
 
…2010 előtt
 
80.000 + 660.000 + 300.000               az illeték összesen 1.040.000Ft
 
…2010 után
 
80.000 + 440.000Ft + 120.000Ft         az illeték összesen    640.000Ft
 
További hasznos információkért iratkozzon fel „Hasznos tippek lakáskeresőknek” című ingyenes levélsorozatra.
(Ha eddig még nem tette, a linkre kattintva megteheti)
Lakásvásárlási illeték csökkenése 2010-től bejegyzés elolvasása

Cerruti öltöny ötvenezerért...

4 hozzászólás Írta Laknikell.hu több éve

 

Előrebocsátom, ennek a történetnek nem sok köze lesz az ingatlanokhoz, de valamiért az az érzésem, hogy férfi olvasóimat mégiscsak érdekelni fogja.  Ennek a bejegyzésnek az írásakor csak és kizárólag önös érdekek vezérelnek. Történt ugyanis, hogy beleszerettem egy Cerruti öltönybe, és nem lehet az enyém, csak ha szerzek még egy embert, aki vásárolna velem együtt egy másikat. A történet megértéséhez tudni kell, hogy törzsvásárló vagyok a MrSale ruhaüzletben. Kedden kaptam tőlük egy levelet, amiben nagyvonalakban a következő állt.
Vásároltak egy tétel Cerrutti öltönyt, ami márkás olasz divattermék lévén általában 150.000Ft alatt nem kapható. Ehhez képest ezek az öltönyök, 79.000Ft-ért elvihetők. Már ez sem rossz, de aki 2db-ot vesz, az a két öltönyért összesen 99.000Ft-ot fizet!
Elmentem az üzletbe, és láttam az öltönyöket, hibátlanok és a Cerrutin kívül többféle is van. Ki is választottam a magamét, próbáltam alkudozni, kivételesen had kapjam meg ötvenezerért, de az eladók hajthatatlanok voltak. Még a főnökkel is próbáltam beszélni, de nem sikerült.
Ritkán járok öltönyben, most is csak két öltöny van a szekrényemben, nem bánnám, ha lenne egy harmadik, de négy az már túlzás. Ha meg csak egyet veszek, az olyan érzés, mintha kidobnék 30ezer forintot az ablakon.
A barátaimat már kérdeztem, de nem akadtam partnerre.
Ha esetleg Ön is szeretne egy Cerrutti öltönyt 50.000Ft-ért, írjon egy bejegyzést, és találkozunk a MrSale-ben!
Itt a link, ahol a részleteket meg lehet tudni:
Tudom, hogy van olyan ingatlaniroda, ahol kötelező viselet az öltöny. :-)
Cerruti öltöny ötvenezerért... bejegyzés elolvasása

Hogyan alakul 2009-ben a használt lakások ára?

2 hozzászólás Írta Laknikell.hu több éve

 

Az ingatlanok árát a kereslet és a kínálat alakulása határozza meg. Ez így van békeidőben, és így van ez akkor is, ha rosszul mennek a dolgok. Ha sok vevő szeretne egyfajta ingatlant vásárolni, de kevés eladó van a piacon, akkor az eladók emelik az árakat, és azokat a vevőket szolgálják ki, akik hajlandóak vagy képesek többet fizetni az ingatlanért. Sajnos most inkább ennek az ellenkezője jellemzi a magyar ingatlanpiacot. Még ha most nem is tervezi ingatlana értékesítését, akkor is jó, ha tudja, milyen hatások befolyásolják legnagyobb vagyontárgyunk értékét.
 
  1. 6A bankok szigorították a hitelfelvétel feltételeit. (Sőt több bank be is szüntette a devizahitelezést!) Nagyobb önrészt, magasabb rendszeres jövedelmet kérnek. Vagyis szigorúbb feltételek mellett és kisebb összegű hitelt adnak a kérelmezőknek. Ez nyilván szűkíti a fizetőképes keresletet. Azok, akiknek a kiválasztott ingatlan megvásárláshoz 50%-nál nagyobb hitelre van szükségük, kénytelenek lemondani a vásárlásról.
  2. 6 Mivel nagyon kevesen vannak, a készpénzes vevőktől sem várhatjuk a kereslet élénkülését. A hazai megtakarítások nagyon alacsonyak, a lakosság többségének nincs megtakarítása, viszont vannak adóságai.
  3. 65A külföldi befektetők egyelőre érezhetően kiszerettek országunkból, a bizonytalan gazdasági helyzet miatt. De az ő visszatérésük elképzelhető, hiszen a forint gyengülése miatt nekik már most is 40-50 %-kal olcsóbbak a magyar ingatlanok, mint egy évvel korábban. Persze kérdés, hogy ezek a befektetők milyen veszteséget voltak kénytelenek elkönyvelni saját hazájukban. A veszteségek általában csökkentik a befektetési kedvet, főleg a kockázatos célországokban. Lássuk be, a piac döntött, kockázatos ország vagyunk! Még az állam által garantált értékpapírok sem kellenek nekik 10%-os hozam mellett.
  4. 6Lakosság számának alakulása. Az ingatlanok többnyire „túlélik” tulajdonosaikat. Ha csökken a lakosság, csökken a kereslet és nő a kínálat. A népességfogyás hatása rövidtávon nem érződik az árakban, de ha a bizonytalan hazai helyzet miatt megindul a kivándorlás, akkor az éreztetni fogja hatását az ingatlanpiacon. Tekintve, hogy jellemzően pont az a fiatal korosztály keres új hazát, aki az ingatlanpiacon előbb-utóbb vevőként jelentkezne.
  5. 5A befektetők válság idején a kockázatos pénzpiaci termékeket szívesen cserélik biztonságos stabil termékekre. Ilyen az arany és az ingatlan. Az arany ára a válság óta jelentősen emelkedett, megközelítette az 1000 dollár/uncia árat. A biztonságot kereső tőke keresletet eredményezhet az ingatlanpiacon is.
  6. 5Idén kevesebb új ingatlan fog épülni, és ezek ára magasabb lesz a növekvő költségek miatt. Ez az áremelkedés felfelé mutat a használt lakások piacán is.
  7. 6Az új ingatlan építések késve reagálnak a piaci helyzetre. A telek megvásárlása és az átadás között akár több év is eltelhet. Az idén átadásra kerülő lakások árát és mennyiségét, még a hitelből évekre tervezték. Ezeknek a lakásoknak az eladása gondot jelenthet. A nagy kínálat az árak csökkentésére kényszerítheti a beruházókat, ami a használt lakások piacán is érződni fog.
  8. 6Ne történjen meg, de ha tovább romlik a gazdasági helyzet, gyengül a forint, nő a munkanélküliség, akkor egyre több adós lesz képtelen fizetni a korábban felvett jelzáloghitelek törlesztő részletét! Ez a bankokat a jelzálogjog érvényesítésére és az ingatlan eladására kényszerítheti. Ezek a fizetésképtelen családok lehet, hogy már soha többé nem tudnak vevőként fellépni az ingatlanpiacon. Ezek a kényszerértékesítések rég látott mélységbe taszítanák az ingatlanárakat.
  9. 5A kormány kisegíti a fizetésképtelen adósokat. Azért ettől sokat ne várjunk, ha a 8. pont bekövetkezne.
  10. 5Vannak jó néhányan, akiket lakáscsere közben ért a válság. Ha már eladták korábbi ingatlanukat, akkor ők nem halaszthatják sokáig a vásárlást, hiszen nekik költözniük kell.
 
Bizonyára sok hatás éri még ezen kívül is az ingatlanpiacot. Ha van még ötlete, várom a hozzászólásokban!
 
Összességében úgy érzem, a vevők inkább kivárnak, mert az árak csökkenésére számítanak. Bár maguknak sem vallják be, de szerintem az eladók is az árak csökkenésétől félnek. Igyekeznek minél előbb lebonyolítani az ingatlanjuk eladását. Ezt támasztja alá az is, hogy még soha ennyit nem adtam el a „Hogyan adhatsz el bármilyen lakást három hónap alatt?” című könyvemből.

 

Hogyan alakul 2009-ben a használt lakások ára? bejegyzés elolvasása

Lehet baj abból, ha több vevő van egy lakásra? Avagy, hogyan kell két szék között a padlóra ülni

15 hozzászólás Írta Laknikell.hu több éve

Meghirdettem a gyönyörűen felújított lakásom, jöttek is az érdeklődők szép számmal. Kettő közülük igencsak komolynak bizonyult, de végül sikerült két szék között a padlóra ülnöm. Elkövettem azt a hibát, amit mindig, de különösen júniusban tilos elkövetni. 

Lehet baj abból, ha több vevő van egy lakásra? Avagy, hogyan kell két szék között a padlóra ülni bejegyzés elolvasása

Ingatlanpiac kánikulában

2 hozzászólás Írta Laknikell.hu több éve

30 fok felett a hőmérséklet, megtelnek a strandok, és a vízparti üdülőhelyek. Mi történik ilyenkor az ingatlanpiacon?

Ingatlanpiac kánikulában bejegyzés elolvasása

Változott az ingatlan értékesítésből származó jövedelem adózása

233 hozzászólás Írta Laknikell.hu több éve


Amennyiben egy magánszemélynek ingatlan értékesítéséből jövedelme szármázik, úgy ez a jövedelem adóköteles. Az adó mértéke 25%.

Hogyan számolható ki az ingatlanértékesítésből származó jövedelem?

Változott az ingatlan értékesítésből származó jövedelem adózása bejegyzés elolvasása
Előző oldal Következő oldal